انتشار جوابیه کانون سردفتران در سایت تابناک
در پی درج خبری با عنوان «نان بزرگي كه مجلسيها در دامان دفاتر ثبت اسناد رسمي گذاشتند»، کانون سردفتران و دفتریاران جوابیه ای ارسال کرده که وفق قانون عینا درج میگردد:
سامان دادن معاملات عادي اموال منقول، شفاف سازي معاملات
در گزارش مذكور با حمايت از اسناد عادي و اينكه اجاره نامهها و اسناد انتقال، بيحضور در دفاتر اسناد رسمي، با صدور امضاي دفاتر معاملات املاك سنديت يافته و رسمي ميشود و با تصويب قانون جديد كه بايد كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقول در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شود و از اين به بعد موجران و مستاجران و ديگر افرادي كه قصد معامله اموال غيرمنقول را دارند ميبايست علاوه بر پرداخت هزينه بنگاههاي معاملات املاك به دفترخانه مراجعه كرده و با پرداخت مبالغي احتمالا گزاف معاملات خود را رسميت بخشند. مطالبي درج شده و در خصوص حقالزحمه دفاتر اسناد رسمي نيز ادعا شده مكانيزم دريافت حقالزحمه در دفاتر اسناد رسمي برمبناي ارزش ملك و مورد معامله است لذا هرچه ارزش ملك بيشتر باشد مبلغ بيشتري از معاملهكننده دريافت ميشود و در خاتمه نتيجهگيري نموده كه الزام به مراجعه به دفاتر اسناد رسمي براي معاملات اموال غيرمنقول حكم درآمد اضافه براي دفاتر اسناد رسمي داشته وچنین القاء نموده که مردم تاکنون جهت انجام معاملات خود الزامی به مراجعه به دفاتراسناد رسمی نداشته ودرانتها مردم را به مخالفتهاي زياد!! در ارتباط با تصويب قانون مذكور تشويق نموده است.
با توجه به موارد متناقض و خلاف واقع كه در گزارش مذكور وجود دارد و به نظر ميرسد متاسفانه خبرنگار فاقد اطلاعات لازم در برخي امور در رابطه با دفاتراسنادرسمی است. لذا اشعار ميدارد:
1. هدف قانونگذار از تصويب قانون ثبت اسناد واملاك در 1310 خصوصا مواد 46 و 47 مبني بر الزام به ثبت معاملات، جهت جلوگيري از اختلاف مردم و عدم نياز به مراجعه به دادگستري بوده است لذا تصويب ماده 52 قانون اخير، اقدام جديدي نبوده لكن با برخي اقدامات نظيرگزارش وحمایت از اقدامات دلالی، متاسفانه اجرای قانون ثبت اسناد واملاک وماده یک قانون دفاتراسنادرسمی كمرنگ شده است.
2. حمايتي كه متاسفانه از سال 1386 از معاملات عادي و بنگاهي توسط دولت وقت و نيز برخي رسانهها انجام پذیرفته موجب بروز خسارات گستردهاي به مردم شده است. هنگامي كه ملكي در رهن بانك باشد آیا بنگاههاي معاملات املاك از بانك وام دهنده براي تنظيم اجارهنامه استعلام ميكنند؟ و چنانچه ملك بازداشت يا مصادره شده باشد تكليف مبلغ ودیعه پرداختي مستاجر چه خواهد شد. آيا بانكها يا دادگاه انقلاب، مبلغ وديعه پرداختي مستاجر را هنگام تخلیه مورد اجاره مسترد ميدارند؟ چگونه مستاجرین می توانند مبالغ پرداختی به کسانی که در بنگاه بعنوان موجر قرارداد را امضاء نموده اند پس بگیرند؟ خصوصا آنکه در بسیاری از موارد ملک مورد اجاره فاقد سند مالکیت است وبنگاه های معاملات املاک به استناد اوراق عادی، مبادرت به تنظیم اجاره نامه ویا قولنامه می نمایند.
3. هنگام تنظيم قولنامه جهت خريد و فروش املاك نيز خطرات فراواني خريدار را تهديد ميكند كه قانونگذار از ابتدا نقش بنگاههاي معاملات ملكي را فقط برای دلالت متعاملين تعيين نموده زيرا هنگام تنظيم قولنامه، مبلغي به عنوان بيعانه توسط خريدار به فروشنده پرداخت ميگردد چنانچه هنگام مراجعه به دفترخانه جهت نقل و انتقال ملك، فروشنده ممنوعالمعامله بوده يا ملك (به هر دليل) بازداشت يا مصادره شده باشد و يا يكي ازفروشندگان صغير یا محجور بوده و نياز به اجازه ازاداره سرپرستي داشته باشد و يا مفاصاحساب ماليات بر ارث گرفته نشده باشد ویا سندی که توسط موجر ویا فروشنده ارائه می شود جعل باشد و دهها دليل ديگر، خريدار یا مستاجرچگونه ميتواند بيعانه پرداختي را پس بگیرد؟ وطی این مدت که قیمت ها با افزایش احتمالا مواجه می شود تکلیف خریدار چیست وچگونه جبران خسارت وی بعمل می آید؟
4. در گزارش مذكور ادعا شده كه حقالزحمه دفترخانه بر مبناي ارزش ملك و مورد معامله است حال آنكه به نظر نميرسد نگارنده كوچكترين اطلاعي از تشكيلات دفاتر اسناد رسمي داشته باشد زيرا وفق تبصره الحاقي به ماده 58 آئين نامه قانون دفاتر اسناد رسمي، حقالتحرير دفاتر اسناد رسمي طبق ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادي و دارايي محاسبه و اخذ ميگردد يعني ممكن است ارزش ملك 200 ميليون تومان لكن ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت دارايي 4 ميليون تومان باشد در اين صورت حقالتحريرسردفتر با ماخذ 4 ميليون تومان محاسبه ميگردد و تا زمانی که ارزش معاملاتي ملك تغيير نكرده اين ماخذ محاسبه كماكان تغييري نخواهد كرد. حال آنكه احتمال دارد طي اين دوره قيمت املاك چند بارافزايش يابد. بنگاههاي معاملات املاك طبق مبلغ مندرج در قولنامه، لکن دفاتر اسناد رسمي طبق ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارايي، حقالزحمه دريافت مي كنند، كه ممكن است سالها تغيير نكند.
5. تلاش همه كشورها در جهت شفافيت معاملات و جلوگيري از معاملات زيرزميني و پولشويي از طریق گسترش اسناد رسمی ميباشد و مشكلاتي كه براي مردم در دادگستري پديد آمده موجب گرديده مجلس محترم شوراي اسلامي مجددا توجه به اعتبار سند رسمي را با توجه به بند 67 منويات مقام معظم رهبري در تدوين سياستهاي برنامه ششم توسعه مبني بر: "توسعه ثبت رسمي اسناد واملاك و مالكيت معنوي و ثبت رسمي، مالكيتهاي دولت و مردم ..." سرلوحه كار خود جهت تصويب ماده 52 مذكور قرار دهد كه اقدام اخير هيات عمومي ديوان عدالت اداري جهت ابطال مصوبه مورخ 21/10/1387 دولت قبل، مبني بر الزام مردم به اخذ كد رهگيري از بنگاه های معاملات ملکی هنگام مراجعه به ادارات دولتی شايد در همين راستا بوده است.
6. برخلاف ادعاي مقاله مذكور، با مهر و امضاي دفاتر معاملات املاك، قولنامهها و اجارهنامهها رسميت پيدا نميكند بلكه با توجه به ماده 1287 قانون مدني چنانچه اسنادی توسط دفاتراسنادرسمی و یا سازمان ثبت تنظیم نشود سندعادی محسوب می شود ودفترخانه برای تنظیم اسناد انتقال نسبت به املاک مکلف به استعلام از سازمان ثبت اسناد واملاک محل وقوع ملک بوده و بقیه موارد از نظر بلامانع بودن تنظیم سند توسط سردفتر استعلام می گردد کما اینکه در قانون پیش فروش ساختمان نیز جهت جلو گیری از توسعه بی رویه شهرها که به موجب قولنامه های عادی انجام می گرفته ونیز جهت حمایت از انجام معاملات رسمی و ایجاد بهداشت حقوقی و نیز ممانعت از بروز خسارت به خریدار وفروشنده، انجام قراردادهای پیش فروش فقط به موجب سند رسمی معتبر اعلام شده و طبق ماده 24 قانون مذکور، بنگاه های معاملات ملکی از تنظیم هرگونه قولنامه منع شدهاند و در هر حال با اشاعه مواردي به شرحي كه درمقاله مذكور به آن اشاره شد و تحريك مردم به اعتراض (احيانا شورش) در مقابل اعتبار سند رسمي نه تنها مشكلات مردم كاسته نخواهد شد بلكه با تشويق به عدم ثبت رسمي معاملات اعم از قطعي يا اجاره يا رهن و غيره، مراجعات مردم به دادگستري جهت احقاق حق، فزوني خواهد يافت كه قطعا مد نظر قانونگذار و مسئولين دولت و خصوصا حكومت نيست.
ياد آوري اين نكته نيز ضروري است كه با ایجاد شبکه گسترده دفاتراسنادرسمی در اقصا نقاط کشور ونیز ایجاد بانک اطلاعاتی متمرکز در سازمان ثبت اسناد واملاک کشور وتنظیم همه اسناد در سامانه ثبت آنی، احتمال بروز خسارت به متعاملین وحتی جعل اسناد غیرممکن شده است.